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候季·叶人生是逐渐揭开悬念的过程 楼台亮话 孙宏斌为什么选择房地产
叶浩寄 9月5日，顺驰中国，这个从1994年开始打造的中国地产界“奇迹”，终于走到了关子。43岁的孙宏斌做出了最令自己难以接受的抉择——将自己创立12年之久的顺驰中国55%的股权卖给了香港路劲基建公司。曾几何时，孙将中国的房地产界搅得周天寒澈，全国拔城掠寨，所向披靡。虽然，懂行的人士一开始就为横空出世的顺驰捏一把汗，但是顺驰“黑马”还是驰骋了12年，即使是饱受资金链争议的2002年，至今还是继续支撑了4年。 业内人士将孙宏斌比做野心家，在似乎只有偏执狂才能生存的时代，孙的性格决定了他的创业版图必将是能够爆发式成长的行业。在此，我们对于12年前，这个一文不名刚刚从牢狱里面出来的孙宏斌选择新事业的起点很是关心。因为，房地产既与他所学的专业（清华大学数学系硕士）无关，也与他的第一份职业联想企业发展部主管职业无关。 在此，我们斗胆还原一下孙宏斌把房地产作为自己东山再起赌盘的判断。当前（或者是1994年）房地产行业的大致情况。一，房地产行业虽然是高风险，但是行业利润率仍是相当的高（加之总投资额巨大，绝对值更是可观）；二，房地产是资金密集型的行业，门槛相对较高，进入者与轻工业等行业相比，寥寥可数。正因为进入者少，资金面大，加之近年以来整体一直处于高速发展阶段，所以能得到资金额外青睐。这里主要是银行帮助以及风险基金的吸引，还有我们特殊预售政策下的善良的购房者的提前“回款”；三，房地产业能得到特殊的政策“关照”。房地产行业除了是地方政府开绿灯重点保护的行业以外，一度成了地方政府为政绩彼此间相互争夺的对象。房地产商受到的优待，是任何其他行业企业所望尘莫及的。虽然无从考证，当年一个门外汉决定高调进入这个行业时，是不是看到了这些，或者意识到了更多。当我们知道孙仅仅几万块钱起家注册了天津顺驰房地产销售代理公司，直到招兵买马急需用钱时，才拿到联想集团柳传志的50万元时，我们知道孙宏斌进入房地产行业耍的就是空手道，一心拿行业的空间做赌注。 事实上，顺弛运做过程中的一些战术安排体现了这家前期一无资金实力，二无人才团队黑马的发家秘诀。孙宏斌在顺驰实行全国化发展战略之前，首先打通顺驰的外部融资渠道。为此，孙宏斌成功地和天津滨海市政及天津信托结成联盟，共同进军国内地产市场。顺驰的业务中心是围绕现金流来展开的，包括全公司统一调度资金、缓交买地的钱、提前收取业主购房款、利用合作伙伴的资金等等。顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的“快”：“买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。” 孙宏斌还是有战略眼光和把握时局的能力的。孙宏斌的企业发展战略和内部管理制度得以顺利推行，其实更多时候离不开外部环境的“帮助”甚至是“成就”，这也是孙宏斌具有超人胆识的原因。 孙宏斌曾说过：“我们所到之处，都赢得了政府最大的理解和支持。”顺驰和许多地方公司因共同开发当地房地产而成为合作伙伴，估计在全国的开发商中顺驰的合作伙伴是最多的，他们甚至愿借钱给顺驰。而在高价拿下土地后，通常第二天，顺驰就会开始跟当地政府就变更付款方式进行交涉。往往顺驰只需要支付10％左右的首期款就可以获得地块运作权。一个业内盛传的比较典型的例子是：2005年，上海绿地集团和天津顺驰集团共同宣布，双方将携手开发无锡惠山新城1720亩的超级大盘，绿地将从中获得760亩土地。很多外界人士认为，这是顺驰为了求得资金而将土地出售给绿地，但外界不知的是，顺驰根本不曾为这块土地付出过一分钱。 孙宏斌抓的就是制度上的某种缺陷。作为高增速的房地产行业我们很多时候是站在盲目鼓励，单一注重经济总量的诉求。巨大利益的诱惑，又使这个行业成了权利寻租的洼地。社科院的尹中立认为，顺驰能够维持高速扩张的秘诀就是拖欠政府的土地出让金，而政府之所以能够容忍顺驰拖欠土地出让金，是因为它能够维持本城市的土地及房地产价格的不断上涨！也就是说，顺驰和地方政府达成了一个双赢“共识”：顺驰在政府土地招、拍、挂时尽力叫高价格，这有利于维持本城市的房地产的繁荣；在高价拿地之后，拖欠政府的土地价款，这有利于维持顺驰的资金循环。在这个过程中，孙宏斌又以完美的“剧本”将当地企业和风险基金吸纳入项目，获得包括资金在内的全方位本土化支持。顺驰黑马驰骋透支的是政府的诚信，树立的是恶意竞争走捷径的负面榜样。 所谓成也萧何，败也萧何。最终，还是制度缺陷和房地产特殊的社会环境害了顺弛。 楼台亮话求贤若渴商业经营团队
2006年06月09日 □叶浩寄 如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。明年即将交付的坐拥市区黄金地段的财富中心，就遇到这样的困局。
由于商业经营跟地产开发完全是两回事，开发商意识到隔行如隔山，以开发团队为班底进行商业经营显然是勉为其难了。和很多开发不同，商业需要更多的精确性和实战经验。财富中心没有我们上文说的先天缺陷，由于掌握了全部物业产权，开发商没有卖铺套现的压力，可以很好地从长计议。从去年底开始，开发财富中心的巨龙房地产开发公司便着手在国内寻找专业的商业经营公司。在这个过程中，难能可贵的是，财富中心拒绝了包括沃尔玛、家乐福、国美甚至国内一线品牌百货公司进驻的上门客。 巨龙的观念是，不做掠夺式的划块出让，决不为了眼前利益，放弃长远的商场经营效益。他们要把全案交给一家专业的商业经营团队或公司来运作，由他们根据业态的规划和分布来统一招商。再深一层进行阐述的话，巨龙认为商业市场要比房地产市场发展成熟得多，其竞争激烈程度比之房地产有过之而无不及。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。 巨龙的谨慎反映了开发商责任意识，而他们遇到的问题也是理性经济逐步显现后，目前国内商业地产项目开发商普遍遇到的问题。2004年底，我国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。专业化的经营管理团队的匮乏，正日益成为拉大我国与国际先进零售业管理距离的软件缺失，同时也成了一部分有意识开发商遍寻不到的稀缺资源。 从目前国内看来，成功的专业商业经营团队或公司寥寥无几。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，一些商业地产项目只得组建自己的商业管理团队（欧洲城为了石头·剪刀·布曾组建了专门的商业管理公司），还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。这些“应景”的商业经营管理团队的成果可想而知。 中国步行商业街工作委员会秘书长董利归纳，好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的，没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。这样看来，能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达只是个案，不可以模仿和拷贝。 从温州目前的商业运做来看，财富中心是一个努力和探索，我们希望他们能够成功。而更多的商业运做模式是接近交付或者交付以后选择引进大型百货，以百货的经营理念和零售合作网络来担负起整片商业的经营管理，如世贸引进银泰百货，欧洲城引进丹璐。在国内专业的商业经营公司出来前，大型百货承担了前期定位、招商等工作，也是发展的必经阶段。而对于温州来说，较之以前的散块招商和以品牌为主的招商模式，本土的商业经营无疑已经迈出了一大步，而这一步一下子顶到了天花板。国内本土化商业经营团队探索之路仍然任重道远。 业内人士认为，商业地产开发，资金、售后包租、后期经营管理是普遍遇到的三大障碍。这几座大山的存在，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多要走。但要探讨商业深处的问题，需要真正从事商业的人士从商业角度来研究地产，而不光是地产人来研究商业地产。 《楼台亮话》组织的三篇关于商业地产出路和发展方向的探讨，只是本土商业现实背景下的一次肤浅的触及，希望是一块引玉的抛砖，能够引起更多专业人士的思考和研究。 我的商业地评论三部已经完成了，欢迎大家指正。 我的装修周记① 家有一老如有一宝
我的位于江滨西路迎潮大厦的新房终于动工装修了。这时距离这个房子交付已经整整过去了三年，三年里很多事情没有定下来，比如关于这个房子的女主人人选问题，房子装潢设计方案问题，虽然四年里，有很多事情搁浅，但是我认为这两个原因是导致装潢迟迟没有开始的最直接的原因。
2006年农历四月末的时候，我的大脑皮质突然再次一念闪现（此前已经闪现无数次），赶在农历五月前动一锤吧！该让这个房子发出异彩了。 女主人的事情留待以后再解决，装修方案经过两年的“浸泡”，父母居然意外的全盘同意了（初期由于父母对于设计方案一些设置强烈反对，包括一些意识上的偏差，我一直想自己一个人来完成装修，并使得方案被押后），然后，找到了能够完成全程的，和我高度默契的设计师。不能解决的问题都不是问题，能解决的肯定不是问题，既然问题已经迎刃而解，那么就开始吧！ 2006年5月20日（农历四月廿三），上午10：40分左右，我远赴杭州参加一位朋友婚宴的同一天，老爸带着施工师傅在主卧室砸出了一个洞，算是开工仪式完成了。在农历四月底，仅剩为数不多的好时辰里，这一锤终于拉开了这漫漫长的装修大史。 由于提前没有沟通好流程，直到我在5月28日拍着胸膛和设计师保证施工队随时可以进场时，在5月30日出了一个大篓子。这个篓子幸亏被前一天刚刚从秦皇岛出差归来的老爸堵上。那天晚上我交代老爸，可以乘出差回来次日休息的时间，先去新房子准备一下，联系一个搬运工。那天老爸起了一个大早，搬运工也来了。这时，几个不速之客也不约而至。原来，他们上一个工程提前搞好，这个施工人马决定提前开到了新阵地。而且他们只负责砌墙和木工，不管拆墙，并且包清工！老爸的电话把我从梦中惊醒。这下可麻烦了！赶紧联系设计师，知道了以上的原由，而且她补充了一句：这批师傅，如果这边这几天没有活安排给他们干，他们可能要到下一拨地方去了。怎么办？那就最短时间交出阵地吧？ 5月30日，这一天，基本是这样过来的。拆墙。拆除围隔厨房的两面墙、客厅和书房隔墙、书房和次卧的隔墙、主卧和次卧的隔墙、外卫墙、原书房的墙，到了下午接到设计师的指令，再加一排入口2.2高鞋柜的门洞；拿到长长的采购单子（木工老师的材料采购单子，我的头一下全看晕了，基本都不懂或者没有听说过）。到下午6时许收工，以上墙体拆除全部完成（三个砸墙师傅包了全部工作）。工地已经可以交底了。但是，材料采购实在时间没有，晚上我给设计师去了一个电话，宽限一天时间。“只要一天时间，6月1日，可以正式开工。”我表示，虽然当时心里没有底。 5月31日，老爸象往常一样，早上起来骑车出发准备去上班。因为在他看来，一天内置办起所有的材料，这是不可能的任务，那就留待这个星期六吧！但是，还是经不起我的执拗，老爸答应下午抽出时间，替我买材料。到下午6点，我回到家，连我自己都不敢相信，居然要采的材料已经全部到位（新房），（注 关于搬运工的佣金，这个时候仍然没有落定，老爸和搬运工协议是，搁置费用争议，按照斤两，事后结算）。那么，6月1日，可以正式开工没有问题了。5月31日是端午节，是个下雨天，老爸在外几乎奔波了一天！ 6月1日，7点45分，随着施工队的进场，新房装修算是正式开始了！ 6月1日—6月3日，我出差山东德州、济南。在装修开始最初的三天时间，是老爸看着砌下第一块新砖，是他亲眼看着木工师傅搭架子开工……由此上溯到十几天前，还是老爸主持了“开工仪式”。 6月4日下午，我去新房工地。看到士别三日的未来居所，抑制不住兴奋的心情。突然闪出一句话：家有一老如有一宝。 想到当初的想法，感觉那是相当地惭愧。如果没有老爸，工程一开始就可能有问题了。 老爸，谢谢你！ 2006年6月4日 装潢第一周大事记
2006年5月16日 确定最后平面图
5月16日 联系物业、房管所，装修审批
5月20日 上午10：40 开工仪式
5月30日 拆墙 包括厨房的两面、客厅和书房隔墙、书房和次 卧的隔墙、主卧和次卧的隔墙、外卫墙、原书房的墙、入口鞋柜2.2高的门洞。当天晚上拆除垃圾搬运完成。
5月31日 开始第一批采购
6月1日 施工队正式进场施工
6月3日 进行第二批采购
6月4日 拆除卫生间和主卧墙，打透入口鞋柜墙。至此，原结构所有隔断墙（共9面）全部拆除。
楼台亮话0602反思商业产权销售模式 一个商业项目的成功与否可能更多的来自于“先天”。前期先行项目招商，再行量身定做规划，然后开工建设。需要的是发展商长远视野和负责任的心态，有一支专业化的招商团队，并由此围绕而成的“招之即来”的战略合作伙伴。但是，真正能够做到“确定了客人，再开锅烧菜”，对于绝大多数开发商却有一道绕不过的槛。中国步行商业街工作委员会秘书长董利曾经一针见血的指出，资金是商业地产的第一障碍。 在房地产一度红火的时期，我们的开发商很多时候从事的是“蚂蚁搬大象”的工作。前期资金主要来源于银行贷款、预售回款（近年土地款的不能抵押贷政策的严格执行，更使开发商几乎将所有的资金押到了土地上）。我们曾说过，商业地产需要开发商统筹安排，从长计议，但是资金压力下，地产项目的商业面积也像住宅面积一样进行了前期销售。商业要求可持续经营，住宅开发售出后即告一段落，两者大相径庭的售后后果，却用了相同的经营（这里是销售策略）模式。 董利认为，现实下商业地产开发商要面对房地产和商业双重市场风险。基于这一点，可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期和一些小的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。这两种方式都表现了开发商对于后期的不负责任。曾经在楼市闹猛的时候，大量三线城市的商城招商、包租项目，大多是开发商套现圈钱的把戏，这些诩之高额回报的项目，直到项目售磬，可能开发商都还没有成型的后期经营思路（或者有也已经让度给了愿意入驻的商业物态，听天由命）。最后，还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售。他们确实投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，探索一种符合当前商业地产普遍问题的解决方案。 但是从很多失败的经历中，可以看到这种探索至今并未获得成功。近期，市区一家以失败告终歇业的大型商场的样本，很好地勾现了商业项目产权售后经营的弊端。 该商业项目位于市中心黄金地段，开发商对商铺在前期进行了产权划块销售，同时没有设定额定回报率的包租，只在交付后成立一家专门的经营公司来进行统一经营。可以设想，在商场成立后，商场的承租人（商家）和业主集体存在着天然的博弈。据这家商场前经营公司负责人介绍，前期的销售使得商场商铺的所有权和经营权散落到各个不同的业主手里，而每个业主对于租金期望的不同，到最后只能是定了商家后，一户一户就租金价格展开类似当年“入世”的漫长谈判。关于租金以及经营定位的所有变化和改动都要业主“全票”通过。而从业主角度看，期待不同的租金似乎也有一定的合理性。由于温州传统的底（层）商抵千斤观念，底层商铺或者不同区域位置存在着巨大的差价，业主承担的利息成本等也天差地别。但是一个大型的百货或者品牌大面积进驻商场时，是不可能具体依据销售价进行（租金）议价的。当初为了商场能够早日开业，业主放弃了部分个人利益，在租金上实行折中。但是，由于后期商场经营状况不理想，商家们无法负担原先的租金，提出按照单店销售收入返点方式支付租金。然而，经营状况的不理想本身就是一个恶性循环，销售返点方式只是更加拉大了业主租金预期差，即使有接受新方式的业主，“全票”通过也已不可能，结束合同不可避免。 产权售后的商业，一边是开发商急于脱离干系，一边是业主只盯着租金落袋，无人关心商场的经营。同样大型百货进来，如果经营业绩不错，提供稳定的租金回报，可以“双赢”互利，但是一旦经营失败，商铺还是要还回来的。商业地产先天犯了“只租不售”的大忌，即使定位准确了，招商成功了，后天的风险仍然不可控。 包租也好，统一经营也罢，当太多的因素不能被一种完整统一的理性意志掌控时，我们不得不反思现下的商业产权销售模式了。 楼台亮话0526商业地产为谁打造？
 2006年，是中国商业地产的“国际年”，商业地产将呈现融资渠道国际化、商业形态国际化、运营模式国际化以及商品品牌国际化四大特点。巧合的是，温州今年将有愈40万平方米的商业项目进入招商，在商业地产日益国际化视野的背景下，温州商业正在努力地和国内百货业发达城市接轨。然而，最后的大型百货出来，只是整个商业地产的末端。 依据前期规划（定位）、中期运营、后期管理的商业地产开发三大阶段，针对温州的特殊性和商业地产发展的普遍性，我们想做一番关于商业地产浅显的探讨。此为首篇。
5月，对于温州商业的影响是巨大的，这里阵痛后的有反思，更有磨砺后的憧憬。作为商业面积近15万平方米的温州超大的mall，其特色差异化的实验之作，首家儿童城运做失败，欧洲城外圈（与中央百货位置相对应）的商业布局遭到了挫败。与此同时，去年底完成签约入驻的香港丹璐集团开始高调招商，对于商场未来发展信心百倍；巧合的是在同一城市道路轴线上，占据一南的温州世贸中心将八层、近4万平方米我市最大的单店规模，签给了银泰百货。 从开发商完成项目建设，自行招商到由本土专门成立的商业团队，进行后期商业规划定位，直至经营，到引进完整的国字级的商业百货（国际视野商业运做团队），温州商业地产用了仅仅一年时间。紧密的商业百货的谋变，似乎在暗示我们温州商业地产已经进入了接轨发达城市，发展的快车道。 但是，大型商业百货（商业团队）入主进入后期经营，对于商业地产来说，仅仅是最后一步。商业地产项目的特殊性在于，并不是把商铺建起来就有钱赚。因此，在项目方、经营者与消费者(或采购商)之间，产生了一条微妙的食物链。业界在评价商业地产通常会将其分为前期规划、运做模式设定到后期经营管理三大块。很多人士在谈到一个商业项目的成功，仍然坚持认为，尽管做到了这么完整三大步骤，商业也只能说具有了更多的成功把握，而不能认为是必定成功。但是，从目前温州的商业地产来看，尽管后期管理的层次已经在提升和质变，但是仍然存在着前期开发时的商业规划缺失，建成后的运做模式隐患等问题。 大连万达对中国商业地产市场发展最大的贡献是“订单式开发”模式。尽管也走了一些弯路，但对社会的贡献巨大。早期，大连万达以捆绑沃尔玛、家乐福在市中心最好的位置，根据其合作伙伴的要求量身定做商业地产项目。从选地址到商场门面、架高、进深等等完全依据具体商业（百货）一一对应设计规划，直到严格的开发控制。也就是将招商部门的工作提前到了拿地的同期。这样的结果是，定位明确，功能布局可控，没有拿着已投资的产品找买家之忧，同样也做到了资源最集约化的目的。尽管目前看来，万达的订单式运做存在着一定的问题，但是在中国商业发展有限的时间里面，万达还是找到了一条商业地产发展的方向。我们在温州，看到的通常的商业地产情景是，开发商往往在项目建成的后期进行招商，在开发过程中，未来整个商业定位没有，空间区划没有，功能特殊化处理没有的情况下，向单个的品牌进行招商。“我们的商业地产是烧了菜再找客人，如果烧的是湘菜，那么四川人、山东人、内蒙新疆人就不买你的帐，因为不合口味”，一家商业咨询代理公司的老总这么形象说明，前后期脱节带来的后期招商的困难。同样，市工商局登记局的一位负责人也曾举过一个例子，家乐福曾经在市区遍寻门面，但是由于先决的层高不符合卖场要求，很多空置的商场被否定掉了，家乐福最后只能找地自己建。 由于拿地以后的建设周期将成为开发成本，完成招商后，再行规划定位，直至开工建设在当前显得过于理想化。但是，作为一个具备长远视野的房地产企业，作为一个商业地产的开发商，整合适合自身的商业地产项目的品牌客户资源和战略合作，将成为商业地产决胜的前提。 “先烧了菜，再找客人；还是确定了客人，再开锅烧菜”，这是一个问题，目前国内商业地产普遍存在的问题。 楼台亮话0519现在到底该不该买房 最近一段时间以来，周围一下子多了很多咨询买房的亲友。让人纳闷的是，冷市期，房源随买家挑，价格又平稳情形下，表现冷淡的购房欲，怎么一夜之间都突然有了强烈的购房需求？ 三条线索破译温州楼市发展密码 2006-04-28 温州都市报
2月15日，原市区温大操场地块以3.3006亿元的价格顺利挂牌出让，地块楼面地价每平方米6408元。 3月15日，温州天盛房地产开发有限公司、温州侨房开发有限公司、温州房地产建设开发有限公司三家房开联合拿下市区江滨路鹿城段18、19号A地块(该地块楼面地价每平方米5828元)。 4月15日，原温大操场项目的高调亮相春季房展会，以“中央所在，优势在”核心概念，进行市调。 宏观整肃，把温州的开发商集体逼到了“经历阵痛，变阵发展”的历史阶段。楼市正悄悄地经历一场蜕变。 也许是巧合，或许是默契。从2006年2月开始，每个月的第15天，总能给温州楼市留下一些前行的线索。15日作为月度的上下的天然分界线，昭示了温州楼市处在十字路口的寓意，而需要整个行业集体在这个中场反思的是，温州楼市的下半程，怎么走？ 资金需要创新破局
由于地段、区域不同，事隔一个月在土地出让金没有增加很多的情况下，由三家房企联合拿地，我们还是能够看出，在楼市新阶段，开发商正在反思和掂量自己的实力，谨慎与理性成为的主旋律(包括最后拿到近年来市区较低的楼面价格)。很多人在谈到未来温州房地产时，用了强强联合的字眼。在资源合并或者整合出来前，项目的合作不失为一种“试水”的方式，而这在以前也并不多见。
市建设局房开处负责人李祥川认为，很长一段时间，温州的开发商们沉浸在一片假象之中。“开发企业的前期的发展，靠的是温州丰厚的民资和温州人特有的房产投资热情。在疯狂炒楼的年代，资金甚至追着产品走。简便、低廉的融资成本，导致很多房企放弃了资金的积累。” 一些房产营销界人士认为，温州房地产开发的传统融资方式不仅很原始，而且经常是游走在法律、法规的边缘。“前段时间，中央有关部门就在讨论关于取消预售制度的建议。不管这个政策前景如何，逐步规范，减少房地产行业的灰色地带的趋势是不会改变的。”一名房产资深策划人认为，温州房企不仅要应对现有的政策，还要有预见未来的眼光。实际上，从去年开始的宏观调控以来，期房投市前“白条子”的楼花已经难觅踪影。空手套白狼的纯投机行为的退出，阻断了房企一条隐形的融资通路的同时，也把他们逼上了实力之路。凭实力开发正在成为共识。“走整合或者联合开发之路，也不失为应对现实的理性之举”，李祥川表示。 目前，针对房地产开发的资金链问题，一项新的融资模式REITs乘机进入国内。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理。同时，REITs兼具的股票的功能，可进行自由交易。面对资金链的困局，新的融资理念和模式将成为破解资金之困的好方法。 谋变市场需要好房子
在开发过程中，资金实力是房企的一个终端表现，面对国内的先进的开发理念，温州本土房企面临着企业战略布局调整的集体课题。
业内人士给出了可供温州房企参考的“珠江地产”模式。广东珠江投资旗下有珠江地产和合生创展两家并列关系的房地产综合企业。在整个产业链中，合生创展和珠江地产分属造血和生产两部分。由于合生创展是一家以香港为基地的物业发展及投资的上市公司，可以在资本市场融到国际风险资金，提供珠江投资(地产)发展源源不断的资金支持，用于产品的生产。融资、发展，聚合实力再上新台阶再发展，珠江地产与合生创展以珠联璧合的开发模式成就了中国房企成功的运营模式。反思温州房企大多以单体项目开发为主，不断在项目过程中滚动资金链，没有出现专门的融资平台，实现两条腿走路。一旦遇到预售不畅或者前个项目收尾出现问题，将导致整个企业面临困境。 在战术方面，任志强一句，“我们房开不要净盖破房子，温州人住得起好房子，我们有义务让他们住上好房子”，让人深思。实际上，经过上一轮非理性的炒楼热潮以后，自住型需求的回归，在二手市场，好房子的价值已经在终端体现出来。“盖好房子有好报，这是当前楼市给房企们最大的启示。”李祥川总结产业转型期对于房开理念的冲击。 “总结温州本土盖房理念，府东家园等同一批项目开始起，注重细节的设计了。”温州中天房产陈悦康认为，新城同人花园由于是省立的房企，基本上把杭州当前潮流的开发理念带到了温州。通过，自身的反思和觉醒，以及外来先进的理念的传播和交流，温州房企正在从房子不愁卖的"摇篮"里醒来。而据我们了解，目前在建的很多项目，都在施工过程中反而提高部分建设标准，主动向好房子靠拢。最近，高调进行市调的原温大地块的开发商———欣华房开则是一家温商背景，长期在江苏进行房地产运作的年轻房企。由于地域关系，长期受上海等地先进开发理念浸淫，培养了他们灵敏的嗅觉和前卫的意识。业内人士评价他们是，新生代温州房企的代表。 营销产业提升催化剂？
作为和房地产开发最接近的下游，温州房产营销界经历市场的洗礼后，正在发生质的变化，而他们在整个产业链中的地位也在逐渐显现。 三角洲商业地产的姚汝林认为，温州房地产开发轻视策划和营销的时代正在过去，营销的价值回归已经为时不远。作为原温大地块项目的策划代理，三角洲正在悄悄地开启温州市场不曾有的行业新风。在产品设计定性前，先出核心概念，再通过房展会进行市调。而在往常，通用的操作模式是，没有设计没有项目定位，偷偷地接受内部预定。没有人知道开发的是什么样的房子，甚至户型，更何谈概念。就连营销公司也不明白。 “很长时间，很多时候，温州的房产营销只是擅长面对消费者的终端销售。”一位业内人士评价说。两三年前，疯狂的温州投资市场吸引了大量的异地项目来温推广。一时间温州一手代理公司雨后春笋，而一些红牌子起家的也纷纷转行，搞起了营销代理。“利好市场下，造就了大批垃圾。营销公司成了消化的胃，养的是一批短线的炒楼客。”天将难逢的环境(市场)机会给了温州营销人，但是始终没有出来营销人才的孵化器。“温州本土的营销人才也就那么几个，营销公司也就那么几家。大家都是在市场摸爬滚打中，自己悟得道的。这样的人才产生偶然性太大，也容易走邪路。理性回归以后，随着营销机会减少，需要我们冷静思考自身发展。”本月26日赴京，出任北京天润柏川企业集团不动产版块运营官的温州房产营销人陈鸿如是认为。 先天不足，后天补课。在新的市场下，温州营销界需要集体“修炼狠补”。在宏观政策的把握，在分工进一步的细化中，找到自己的独门秘籍，找到自己的生存空间。 作为一个楼盘项目的形象设计师，灵敏的市场反馈信息和本土血统的购房者心理的把握，房产营销将成为房地产开发的前哨和头脑。房产营销界通过前卫理念的传播和灌输(房企)，将成为楼市水准整体提升的重要催化剂。 楼台亮话(发表时原题:潮起潮落 温州人没有怨言)还扯温州人炒楼这档事？ 2006年03月31日 □叶浩寄 前几天，搜房网上一条关于温州人的新闻列在了排行榜的头条。虽然在前年（或者更早时候）楼市闹猛的时候关于温州人新闻经常上各家房地产报纸杂志的头条，可是这回这条新闻还是老套话题：关于炒房。 我们搜索了近期一些媒体的报道，关于温州人炒房的报道有了一些质的变化。在公众视觉看来，现在楼市中的温州人不再是引领房产投资的风向标，而成了后市可能“死灰复燃”的提防者。于是，“温州炒房团另辟炒房新路径”、“警惕温州人‘炒’风再起”、“温州炒房团炒房新秘笈”的标题不绝于眼。 实际上，在楼市高潮的时候，关于欢不欢迎温州投资客的争议就一直不断。很多人否认资本的无区域性和投资的趋利性一面，一些地方设置了许多人为的制度障碍，比如温州户口不让办银行按揭贷款等等。很多人把当地房价上涨的原因归咎于温州人，责怪短平快套现投机，责怪温州人分切走了当地有限（房源）资源，造成了供应紧张的假象。 在此，我们无需像当年辩护温州投资者一样发问，1000亿的资金散落全国，能换得怎样的效应；我们也无须评价究竟是温州人钻了政策的漏洞，还是在市场经济下，这种做法究竟允不允许。假设所有关于温州炒房团的报道（包括坊间流言）都是真的，那么按照搜房网（很多国内其他媒体）的说法，温州的炒房团如果一直还在行动，那么温州人是不是也该为去年上海商品房住宅价格涨幅同比回落6.6个百分点负责任。由此推及全国，温州人该不该为去年全国35个大中城市房价涨幅回落负责。温州人是不是该为全国房价的回落受勋呢？（任志强曾提出应为温州购房团发“英雄”奖章）而从投资者个人的角度说，据不完全统计显示，在去年国八条出台前，温州人单单在上海的房产投资额大约在250亿—400亿之间。如果这笔投资没有及时套现和转移的话，那么这些人也将是房地产投资最痛苦的人群。但是没有怨言，投资就是要承担风险。然而对于温州投资者来说的不公平在于：获利时，谩骂一片；失落时，鸦雀无声。 也只有在楼市冷静下来时，才能把一个区域集体的行为看得清楚。温州人既不是房价上涨的罪魁，同时也一样承受着楼市落潮时，缴付的昂贵学费。 尽管有经济学家质疑，目前的房地产市场是一个非法制完善的市场，缺乏充分有序的竞争，商品房的价格来自垄断定价。这种通过种种非市场的和非竞争性的方式大牟其利的炒房行为，市场的合理性又在哪里？但是，因为政府管理不善或者存在漏洞，而导致房地产投资预期的暴利存在，却又不让投资资本（温州人）进入，那么对“温州炒房团”的干预就是政府生病让市场来吃药。法律不禁止就是自由，只要遵守市场游戏规则，又有什么不可为之呢？同样，我们判断不当得利的前提是，风险和收益是否成正比。在2005年宏观调控之后，温州人一些异地投资被套，温州人减少进入房地产行业的信号已经分明摆明了一个现实，温州人在房地产投资上面没有一赚到底，没有内部消息，更加没有不正当竞争得利可以凭借的资源。温州人仍然接受着市场的调控，接受普遍的市场规律。同样，我们也可以把去年开始的针对房地产市场的整肃看成是对于这个行业“堵漏”、规范的行为，空间越来越小，投资的成本和风险正在增加，手握热钱的温州人，需要与时俱进地考虑新的投资去向或者改变房地产投资的思路（因为机会永远存在）。而对于变化的市场仍然不善变的人（当然包括温州人），那么就只能接受市场的惩罚。 所以，对于近日一来温采访的国字媒体关于温州人炒楼（‘炒’字带太明显的贬义）话题的发问，我们的回答是，还炒楼！？这句话不是冲着温州人房地产投资去的，而是为着市场而去的。 楼台亮话 2006年03月17日“勾地”勾出的话题
□叶浩寄 “勾地”政策居然成了陈凯歌。和前段时间“馒头血案”舆论倒向胡戈一方相似，这个目前正在酝酿中的“勾地”政策得到了业界广泛的批评声。一个广受争议政策，尤其值得我们玩味。 这次“批勾声”归纳起来主要有三方面。其一：草率论。政策出台是应景之举（诱因是去年开始各地陆续出现土地流拍现象），缺乏通盘考虑和长远规划；其二：差异论。和政策“舶来”地香港不同，“我们内地现行土地供给制度与学者的意愿完全不同，从出发点、收益分配到财政支出和税收的关系远远不同”。（任志强语）其三：经验论。内地房地产政策制定对香港过多的路径依赖。从以往政策移植的经验看，其实并不是很成功，这次同样可疑。 实际上，一个政策出台的背后总是带有针对性和趋利性考虑的一面。宏观调控政策作为一剂重药，使得房地产产业链整体受到影响在所难免。但是，土地作为地方财政收入的主要来源，是必须要得到保证和维护的。所以，坊间关于“勾地”政策出台背景的揣测是有一定道理的。由于，我们现时土地招拍挂政策以及收入归于地方财政，在土地，这个由国家垄断的一级市场上，出现了中央政府与地方政府的博弈，地方政府与房开商的博弈的现象。为了增加收入，地方政府会争取更大的空间，而游走在政策的上限；利益的驱使，又使在土地招拍挂过程中可能出现“权利寻租”的灰色交易。“勾地”除了进一步确保土地能够成交，实际上将地方政府和中央政府的博弈弱化，赋予地方更多的自主权。同样，因为要面对的是整个地方政府的财政收入，为了提高成交量，投地的市场化有利于土地市场的透明和规范。从宏观上看，“勾地”不失为当前较为理想的政策安排，有利于大局的稳定。 这样看来“批勾”之声是善意的提醒和改进，对于具体安排内地的“勾地”政策具有建设性的作用。而我们考虑的是，如果政策施行，还是有一些操作上的问题值得商榷。 如何加强对地方“勾地”的监管。对于屡投屡流标的土地，地方政府必然要在“勾地”时作出让价。同样，由于任内政绩（财政收入是很重要一块）压力，会为了吸引招商引资或者短期财政增长，而“放价”。反之，过于严厉的地价底价形成制度又会使开发商觉得利润空间缺失，失去吸引力。据了解，自去年9月以来，香港就曾连续出现四个月的“零勾地”，政府后来以“八折勾地价”救市，仍然未果。议价市场效应就是，买方会不断探价格的底线，从而可能导致又一个观望。买跌了是资产流失，买高了和招拍挂一样“流标”。“勾地”的卖房价格形成标准和监管体系的建立和明确，在政策执行前明朗尤显重要。 如何规范和严格执行“拿地”规则。从去年各地屡屡出现的“流标”反映出，开发商对于房地产市场预期正在回落。开发商拿地也是一种投资，追涨心理是普遍现象。而一旦市场回落，预期利润的减少以及融资成本的增加，“弃标”和“违约”现象就开始出现了。在利好市场下，由于土地款基本能在约定时间内偿还，使得各地对于土地款追收危机处理和应对措施准备不足。出现个别土地款拖欠的现象，这些“挂帐”使得财政收入无法兑现，影响了城市的市政和拆迁安置房建设进程。我们认为，无论是继续实行招拍挂还是新的“勾地”制度，最重要是先严密土地出让制度，严格执行游戏规则。在新的游戏规则出来前，该清的清，该洗的牌重新洗过。这才是，当前一些存在土地问题地区的当务之急。 背景资料所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。 楼台亮话被扭曲的善意
2006年02月17日 叶浩寄 就在经济界热火朝天讨论经济适用房存在的必要性时，建设部10日在其网上公布的2006年工作要点中明确：经济适用住房的各项政策将进一步落实。结合早前提出的对于经济适用房整肃措施，我们至少可以得出两个信息。其一是，经济适用房作为我国中低收入家庭住房保障体系一个重要方面将继续坚持，这是对于取消经济房论的回应；其次，对于近年各界对于经济房的一些问题的反映和媒体的披露，建设部等有关部门做了不回避问题的分析并发布了具体对策措施。 这样看来，我们有必要针对一些经济房不同的声音做些了解和分析。 经济适用房是政府为了直接解决和帮助中低收入家庭住房问题的一个重要的举措，牵涉到二元社会资源分配失效时，行政干预“公平”的民心和民生工程。作为关系社会稳定的保障线，各地政府在土地价格和税收上均给予经济房特殊的优惠政策，除了降低建设资金压力，最终也是为了达到经济房价格比商品房低10-20%%的目的（这在实践中基本能够实现），造福中低收入需房户。但是，曾几何时，随着城市化进程的推进，住房投资升值的功能逐渐呈现，并且房价一路扶摇直上。房子直接和财富挂上了钩，问题似乎就开始出来了。 我们在一份报道上看到这么一组数据。北京市计划在2008年以前修建800万平方米的经济适用房。如果每一平方米的经济适用房比商品房便宜1000元，那末政府用补贴形式投入经济适用房的资源就有80亿元。如果考虑到全国，恐怕以补贴方式投入经济适用房的资源超过1000亿元。这些资源原本属于全体人民，可是却被稀里糊涂地送给了一部分中等甚至高收入家庭。正是由于在经济适用房的背后隐含着巨额的政府补贴，经济房成了社会的一项重要的资源。谁掌握了经济适用房的分配大权，谁就掌握了相当大的资源分配权力，拥有很大的寻租空间。巨大的利益将好多社会集团捏合到一起，一些分配制度和抑制变现流通的政策被利益集团扭曲和虚化。如果在体制内取得资源的成本要大大低于市场交易，那么必然会有人愿意通过非公证的渠道来取得。倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要关节成本低于两种渠道的差价，寻租就难以杜绝。 至此，我们对于一些地区经济适用房动辄一两百平方米的超大户型，住经济房开高档名车的现象可以理解了。正是由于经济房蕴涵的高利润，使得其以政策房的待遇获得商品房的价格，低收入家庭除了买不到经济适用房，也买不起经济适用房。这样一来，经济房在一些局部区域成了拉开贫富差距的“催化剂”。一项民生工程在执行过程中被曲解。 本次建设部对于经济房的整肃集中在了严格供应对象和申请审查，严格执行建设标准，严格规范销售管理，严格上市交易管理，严格集资合作建房管理几大方面，很好地把握了“七寸”，有利于今后进一步完善该项利民政策。 楼台亮话新规出台慎重开口 2006年1月20日 历史惊人相似。不用翻阅资料，在过往的2005年的宏观调控年里，我们能默记很多巧合。 2005年7月10日，国家税务总局发表"二手房交易所得征收个人所得税并非新政策"的声明，正式明确二手房交易应当缴纳个人所得税。而恰恰八天前，建设部副部长刘志峰在接受媒体采访时明确表示"二手房交易中收取个人所得税的做法，只是个别地方的试点，目前还没有在全国推广这项政策的时间表。" 2005年8月15日，中国人民银行在其发布的房地产金融报告中建议，"取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。"8月24日建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。 追寻偶然的事件背后，我们发现了一个共同点。一是，房地产相关管理部门首先出台抑制房地产过热的政策，随后是"天然"的主管部门出来"澄清"。二是，无论是20%的个人交易所得税还是取消预售制度，虽然过去已近半年，不仅没有明确说法，更没有推广的意思。很多政策在局部的试点后，悄悄淡出公众的视野。 1月16日，国土资源部"第二套住房可能被征高额不动产税"的消息依然吸引很多人的眼球，但是出来说话的人还是很让人对于政策的"前景"不放心。虽然不动产税（物业税）并不是新名词，但是此番2006年的第一记伸向房地产的重拳，还是被有关经济学家解读为，"2005年虽然已经过去，但对房地产市场的政策调整远远没有结束，打击房地产投机任重而道远，2006年的政策重点还会是打击投机，抑制房价过快上涨。"只是这次的调控的主角是去年很少直接出台针对房地产行业终端政策的国土资源局，房地产相关行业在新的一年里，继续以实际行动表明了宏观调控的立场和决心。其实在部门越位出台调控政策的事件中，我们记忆中应该有七部委前年和去年的"新（旧）国八条"。部门协调统一出台宏观政策对于减少误解，促进政策实施和执行是显而易见的。但是，也许是由于七部委一起出台政策的原因，在实际执行过程中对于缺乏可操作性的细节，再相应增加补充说明（解释）未尝不可。但是，在几次新政提出的背后我们更多的是看到，部门间存在的互相埋怨和交力的现象。缺乏协调和法律机制，使得很多本应在内部统一的意见透过单个部门之口摆到了桌面上变成了公众讨论的话题，而不断掀起 "波澜"。让已经烫手的房地产，一再成为焦点。 一个政策试探性的声明之后，随后是一轮认真的讨论。业界众议20%的个人交易所得税的利弊，相关人士疾呼完善不动产税制才是"指乱"重点，经济界更是论证政策实施的技术性问题。其中，也有很多地方积极组织了实施。（2004年元旦起，杭州开始二手房交易征收个人所得税，9月1日政府出面叫停；南京于2004年6月1日起实行该税收制度，15天后，该市房管局宣布停止征收）。其实，每个政策都是好的政策，关键是时机和环境合不合适。很多政策难以实施下去的原因，无非是缺乏统筹意识和部门的各自为政。很多政策不了了知，除了类似杭州、南京等地无端增加公务成本消耗以外，还额外增加了市场诸多不确定因素。而类似事件，导致的政府诚信和形象损害，将在未来政策实施过程中遭到猜测和质疑。 众多巧合蕴涵规律，规律可能导致必然。我们希望对于牵动民生的房地产调控这些事件只是偶然。这里除了部门守土有责，更需万事斟酌再三，慎重开口，不要把揣测的难题留给老百姓了。 附录 1月16日，国土资源部土地利用司副司长束克欣透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。1月17日，税务总局副局长王力,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，"目前开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多。税务总局正在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。" 楼台亮话待从头，收拾旧河山 2006年01月13日 整个2005年，地产界都在对宏观调控的猜测和担忧中度过。就像房地产六年周期论失灵一样，2004年的楼市带给了我们太多的意外。这种意外使我们很长时间被蒙蔽，很长一段时间在盼望调控转机，很长时间不能接受曾经突然塌陷的楼价。这样看来，2004年是房地产最好的时代，也是房地产最坏的时代，直接导致了整整2005年一年的房地产界的一片哑然失语和目瞪口呆。 从2003持续到2004的新一轮地产“牛市”，在2004年末，各地房价（包括温州）忽然变成脱缰野马，到2005年初，数月间房价飙升。 我们至今无法得知这是投资者集体的嗅觉，还是本能的默契。我们更无法得知随后的“新国八条”和这次突然的曲线，是先有鸡还是先有蛋。毫无疑问，2004和2005之间的楼市异动类似股市的作价高抛。2005年的中国房地产业，历经了兴奋的顶峰，也历经了恐慌的“谷底”。幸好是不动产，幸好是城市化需求，支撑起了房地产业稳定的大厦。“大灾”和“吏政”之后，楼市没有像当年股市一样沦为“灾市”。 沉静下来默想：楼市不需要疯狂撒泼的“牛”，楼市拒绝浮躁；楼市需要稳定的政策和市场环境，楼市欢迎冷静。 因为我们吃了太多“大起”的苦头，房地产开发放弃品质取胜，房产营销功能萎缩，物业公司没有品牌意识。整个产业链被市场“宠坏”的结果是，使住宅价值和价格背离。在这样的一个畸形的投机市场，得利的永远只是小部分，而终端的购买居住者成了高价房的承受者。有“大起”必将有“大落”，房地产的周期被空前的繁荣代替，透支的是未来，失去的却是对整个产业的信心。 我们希望就像年限的分割一样，站在2006年新年的门槛上，我们希望在这一年里能够修正所有的浮躁，能够迎来楼市的分水岭。 经历了“政策年”震荡，很多人对于宏观的政策心有余悸，从目前各个方面的情况看，2006年将以稳定为主，不会出台新的调控政策。中共中央十六届五中全会审议通过了“十一个五年计划”。明确地将政府职能的转变，即政府自身的转型放在重要地位。归纳起来，推动政府转型的目标是，建立有限政府和有效政府。有限政府，要求政府只做自己该做和能做好的事，而不做不该做和做不好的事；有效政府，则意味着政府能够高效率地履行公共职能，做好自己该做的事。经验表明，只有有限的政府，才可能是高效的政府。 政府职能的转变，有限政府和有效政府的建立，对每个行业都很重要，对房地产行业则更具深远意义。从1998年深化房改至今，这个行业就一直在市场和政策的夹缝中生存，一度使得房地产企业常常处于尴尬境地，动辄得咎。2005年的宏观调控可以说正当其时，但是市场还必须依据自身的价值规律来，楼市也决不能像股市一样沦为另一个“政策市”。 如果说2005年的不确定性来自宏观调控，那么2006年的不确定性将来自改革本身。作为改革向深层次推进的关键一年，我们确信，2006将是更为确定的一年。 我们以《双城记》开篇语，纪念2005大治和2006大立的楼市峥嵘岁月： ———这是最好的时候，也是最坏的时候；这是智慧的年代，这是愚蠢的年代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们前面有着各样事物，人们前面一无所有……希望和乐观带着我们继续前行。 楼台亮话2006年01月06日
检视房地产发展中的问题 □叶浩寄
2005年底，我们多次在正式或非正式场合听到官方或者经济界表态，对医疗制度改革、教育制度等的改革“是不成功的”的论断。在央视一档年终盘点节目中，将房改、医改、教改“三改”部分误区解读为“三高”和“三怕”。 从1998年开始展开的住房制度改革，引发了住房市场化的演进。从那时开始，沿袭几十年的福利分房制度宣告终结，代之以“货币化”的住房福利。作为上世纪90年代末期一系列公有单位职工福利市场化改革的一个子项，房改牵动乃至改变了数千万家庭的生存状态。市场化的力量使得居民人均居住面积大幅增加，城市改造和城市化进程的深入，使得城乡面貌发生翻天覆地的变化。福利房的货币化以后，使得房源在市场上统分，房价也随行就市。 在采取市场化的同时，我国还对中低收入家庭推行特殊的优惠政策，建立了住房保障体系。 目前城镇居民获得家庭住房的途径一般有二：一是商品房，二是经济适用房等政策房（廉租房没有产权）。由于土地等特殊政策，使得这些房子获得了市场商品房同等的价值，却可以以“特殊的身份”用远低于市场的价格买到。经济适用房价值和价格的剪刀差，蕴含的巨大经济利益，使得在一些地区出现了被某些特权独断的现象。 另一个原因是，由于需求的爆发式增长，整体上看房地产市场在一个阶段内处于供不应求的现状，而经济适用房的供应更是杯水车薪。中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在一次公开场合表示，“这几年，我国每年供应中低收入者的经济适用住房投资只占总投资的6%%左右，覆盖面为7%%。这样低的覆盖面，差距过大，很难抓到核心问题”。这样一来，经济适用房虽然能够部分地解决中低收入家庭的需求，但是整体看难以较大范围满足适宜人群的需求，缓解商品房供应的紧张现状。 这样看来，对于那些200平方米以上的跃层的经济适用房，那些开着“奔驰”住经济房的现象也就不奇怪了。 近年来，由于投资渠道单一，房产成了投资的热门，节节上升的城市房价，也日益成为一些普通城市居民的压力。由于政策性房源分配的不足和部分错位，加之福利房的“货币化”和“市场化”，使得我们社会逐渐形成住房分配的二元结构形式：一边是小部分收入水平很低的普通市民，他们已经失去购买住房的能力；一边是高收入群体，他们当中没有购房的已经很少，这些群体只有投资购房甚至投机炒房的需求。而在房产投资人群中，恰恰又有一部分的经济适用房获得者重叠。 检讨本轮一些地方出现的房价暴涨，原因很多：如利益链下的权力寻租，官商勾结垄断市场，开发商牟取不当暴利，热钱炒高楼价等，不健全的市场成了市场化改革出现局部误区的症结。实际上，个别城市的老百姓已经被一些背离了市场价值规律的房价所抛弃，真正的需求已经被假象，住宅的居住功能被扭曲。 这样看来，始于去年初的宏观调控的深远意义和深邃眼光。官方或非官方对于房改的检视体现了“有则改之，无则加勉”的胸怀，相信解决前进中的问题只是时日问题。 楼台亮话深圳“房荒”论的标本意义
叶浩寄 在全国房地产进入冷静期时刻，一个地方的房价一反潮流地“呼呼”上涨。在近四年（2000—2004年）国内部分区域房价涨幅达到两位数时，这里曾经保持了年均增长仅2.53%%的成熟市场的风范。但就是这么一个市场，在今年1—9月房价突涨了12.18%%，个别城区二手楼价格同比狂涨了39%%—55.66%%不等。近来，房地产业界一种论调非常扎人眼球———深圳进入“房荒”时代。
在此我们有必要将深圳“房荒”论出笼的台前幕后市场作一回溯，会突然发现曾出现在我们身边的一幕。 6月14日，深圳南山区“纯海岸”在短短3个小时内填写了180份登记表。6月18日，“纯海岸”公开选房，仅有256套的单元遭遇抢购，平层单位均价升至7900元/平方米，复式单位均价则升至9000元/平方米，涨幅在20%%以上。 7月30日，宝安区的“尚都”开盘，首次开盘推出单位841套，在30日、31日两天一共成交612套，销售率近80%%。随后，几个一度不知名的小盘俏销。 8月26日，业内外关于深圳遭遇“房荒”论调出笼。此后，业内外各界各种声音不断补充“房荒论”，主要有“基本面支撑说”，“投机说”，“地荒说”等。 房价开始从局部开始慢慢向整个关外延伸；从一手向二手延伸，二手市场的涨幅甚至远远大于一手房源。进入10月，深圳部分房源开始公告售罄，房开商的惜售，加剧了“房荒”。 政府之手开始干预。通过媒体发布“深圳并不存在‘房荒’切勿盲目跟风入市”等报道。“泡沫论”开始升级。11月11日，深圳国土房管局颁布“四大禁令”，其矛头所向，直指恶意炒房。 短短半年时间，深圳戏剧性地浓缩了近年上海等长三角城市楼市的风风云云。回过头来，我们发现就在去年北面沿海城市房价飚升之时，深圳等珠三角城市曾是一片波澜不惊。没有盲目跟风，并保持了多年的稳定，个中原因肯定不会因为，突然在2005年出现的“基本面支撑”、“投机”、“地荒”的因素没有存在（甚至局部）过。实际上在房地产发展史上，深圳等广东城市是先国内其他城市一步的。上世纪90年代末，以广深为中心的珠三角城市曾经历了一轮地产泡沫。那场“泡沫”湮没了大批人的置业理想，一夜之间成了“负翁”，留下惨痛教训。但是到了2005年，这么多关于房价要涨的观点，在整个城市发展格局、周边环境、供应体系没有多大改变的时刻，突然集体出笼，其中原由值得玩味。 关于本轮深圳房价“异动”，深圳市城市规划设计研究院王富海院长的观点颇具代表性：今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。各地炒作后导致楼市水涨船高，深圳楼市多年沉浸，其实已具备诸多上涨潜质，寻找冷门炒市，无形使深圳成为了炒家的新目标。内外呼应，这也许是本轮深圳楼市逆市而上的导火线吧！ 毫无疑问这是一次成功的策划，造就的是开发商们的集体突围，以及重夺市场决定权的成功案例。我们在此剖析深圳“房荒”事件的标本意义在于，整个事件的过程是多么的似曾相识。历史总是很相似，历史似乎总是周而复始。连续的新政过后，现在的上海以及长三角区域的楼市又仿似回到了上世纪90年代末的深圳，而我们所要警惕的，是下一个“房荒”的论调。 《谁的空中楼阁》原创照片背景资料 本网首度转帖文稿中瑞拖欠政府7.6亿 抽身未遂，超级豪宅进退两难  11月30日，一名以收破烂营生的城市边缘人，面带刚毅，快乐地从浙江省温州市的一座豪宅工地的巨幅宣传广告牌前走过。前者为了自己可能实现的“空中楼阁”而努力跋涉，充满激情与活力；而后者，这座当地前无古人的超级豪宅正经历着前所未有的困境，可能成为永远的空中楼阁。 城市普通人的财富理想和坐拥财富“空中别墅”开发者的囚徒困局，述说着猫抓老鼠的故事，一个越来越近，一个越来越远，而快乐却似乎宿命地和财富成反比。
中国第一家民营财团中瑞财团，再次因为地款问题被推到风口浪尖。29日温州市国土局的消息称，中瑞财团下属子公司——中瑞温州房地产开发有限公司的“中瑞·曼哈顿”项目至今仍拖欠政府近7.6亿元地价款，这使其高居一“赖账黑名单”榜首。
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